“全球地产市场冒泡 泡沫即将爆破?”

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低利率达到了目前全球的房地产大景气，但仅仅是美国利率上升周期开始，房地产市场就有可能泡沫爆破吗？ 世界各地每天都会发生成千上万个完全不同的故事，从西雅图到悉尼，从都柏林到迪拜，所有人都在谈论房地产市场的景气是否会成为泡沫爆破 这几天，伦敦市民向印度钢铁大王米塔尔4月投资1亿2800万美元，购买肯辛顿宫花园的大住宅依然方兴未艾(那是最昂贵的住宅房产)。 迪拜人工岛的第一座建筑还没有完工，欧洲几名球星抢夺了岛上房地产价格的泰国曼谷启动了50个新住宅项目，中产阶级计划再次成为业主。 美国人谈论着前所未有的辉煌南加州房地产市场 “宽裕的钱”时代今天结束，一切似乎都要结束了 联邦储备局早就宣布加息，那是四年来第一次出现的问题，标志着史无前例的“宽松货币”时代结束了 40年来最低水平的贷款利率刺激过□全行业——从股市到汽车的费用，但没有市场的优惠程度，房地产市场差不多 这次全球房地产价格的上涨，不仅是由于90年代末期的经济繁荣，也是由于之后市场的谨慎态度 二○○○年股价开始暴跌，二○○二年债市放缓，在这种情况下流向房地产市场的资金大幅增加。 那些曾经投资股票、借债失手的人，发现房地产不能一个人住，也是养老金的理想投放地，房地产市场是安全的避难所，现已深深植根于世界文化之中 问题是，房地产市场有多安全？ 答案显然是由增资速度和幅度决定的 从历史角度看，利率上升周期的房地产价格将急剧下跌，但幸运的是，美国联邦储备局主席格林斯潘就利率上升发表了一年多的讲话，为全球经济软□陆早做了准备。 澳大利亚和英国的央行几个月前加息了，其他欧洲、亚洲国家有望追随，但会循序渐进 虽然对最受欢迎的市场的影响不轻，但目前还没有完全炸毁 在香港，地产界人士预计，如果格林斯潘期望市场一样温和上涨利率——未来一年将增长约1% (贷款利率从约8%增长到9%半)，影响是肯定的，但香港楼价的上涨不会停止 秋季以来，香港房地产价格上涨了50% 高债务额坑害费用变量对紧缩信贷的信心影响 在许多国家，房地产朋友借钱猛借，债台高筑，占贷款额可解决的收入比例上升到最高水平:英、美、韩等地超过100%。 在这种情况下，即使利率略有上升，市场还款能力也会陷入劫难逃，从而打击费用和全球增长 国际货币基金组织去年率先发出了相关警告 今年4月又旧事重提:高盛是指房地产泡沫——伴随高油价、中国经济放缓和恐怖袭击威胁上升——全球复苏的威胁 瑞士银行拆迁户表示，银行首次提供“宽松钱”的新业主太多了，历史还没有告诉我们他们会作何反应。 这是空之前的不清楚 世界上最成功的经济阻滞也会受到影响，因此客户的心理影响很重要 其实没有“全球房地产泡沫”。 因为从某种意义上说，房地产市场与股市和汇市不同，不是真正的国际市场。 现金可以很快从美元市场转移到欧元市场，但不能从迈阿密的住宅转移到马德里的公寓。 许多国家政府限制外资拥有产业，而且从融资到税项都设置了例行障碍，全世界许多准泡沫结合，是最热经济区块中景气城市房地产市场的高诉。 世界“地产泡沫图”的泡沫分布表明，泡沫经济崩溃令人担忧，与国界无关，都集中在繁荣城市和地区 确切地说，在印度，高科技城市孟买的房地产价格上涨至历史新高，但金妮(前身为马德拉斯)和加尔各答的房地产都不繁荣 在欧洲，都柏林、伦敦、巴塞罗那和荷兰的主要城市，房价日益上涨，而在其他欧洲城市未见热潮。 在美国，东岸和西岸大城市的房地产价格涨幅比通货膨胀高60%，但没有中部地区(丹佛和芝加哥除外)。 关于房地产泡沫经济崩溃影响的争论大多集中在“这个地区有多少个泡沫”和“一个人的泡沫，爆破的结果会如何”上 华盛顿经济政策研究中心主任贝克淡友说，他预计美国房地产价格将调整20%至30%。 上个月，他诉诸行动，以近三倍的成本出售了一九九七年与妻子合资花十六万美元购买的现住住宅，租了两套以外的公寓。 他说:“所有房地产市场泡沫的影响显然仅限于本区，但如果像美国这样许多地区有泡沫，将会产生全国性的影响。” 世界经济停滞的国家宁可希望自己经济的吸引力，也足以制造房地产泡沫 除去通货膨胀的因素，今天德国的房地产销售额比30年前还低 日本正在从持续的经济放缓中恢复，房地产价格在今年一季度继续下跌 事实上，无论利率多低，“宽松的钱”多宽，都不足以在疲软的经济中制造泡沫。 这就是成长缓慢的拉丁美洲企业房地产泡沫没有出现一半的原因，南美最大的国家巴西的建筑业职位数量从90年代中期的400万减少到了今天的120万人。 纽约顾问公司ideaglobal的拉丁美洲首席分析师贝尔纳说，拉丁美洲的处境与世界其他地区完全不同 融资易创造危机英语系国家主导准泡沫市场(见泡沫图)显然不是偶然的 因为美国、澳大利亚、英国、爱尔兰近年来经济增长迅速，不仅采取了自由市场政策，融资政策也发生了灵活变化。 今天的房地产贷款优惠政策，放在十年前很不可思议 美国人贷款买房是零 华尔街投资者只要不因为房地产价格下跌，被银行关闭，只要使用这些贷款购买数百万美元的高级住宅，每月支付约5位数的数字供应金，就是作为超巨富的最简单方法。 美国是这种滥用存款现象的震中，但不是唯一的震中 韩国等亚洲发达国家开始引进贷款服务之际，放贷标准在西方急剧放宽 在爱尔兰，夫妇贷款的金额本来就不得超过第二薪金的一半，是最初薪金的两倍。 近年来，相关条例放宽了2个薪金和4倍(尽管如此，今天许多年轻人即使被父母援助也买不起都柏林的房子)。 在香港，近年来，房屋首期从楼价的三成降至楼价的一成一半 爱尔兰和英国的房地产市道今天陷入危机，是因为贷款市场以浮动利率为主，浮动利率制下顾客初期每月的供给少于固定利率，但进入加息周期后风险会增加。 澳大利亚的大厦可能高估了澳大利亚亚太地区经济明星中最容易爆炸的房地产泡沫的三成 高盛的分解家布坎南估计，美国房地产的时价被高估了10%，英国为15%，澳大利亚为29% 虽然利率上升，今年一季度房地产价格一度疲软，但一些投资者觉得加息空之间不大，市场逐渐反弹。 只是，谁也不知道会反弹多久 在英国，近年来的房地产狂热显然准备降温，自11月以来，英国央行已加息4次。 部分原因是打击了以郊区廉价房屋为对象的炒作。 5月份的数据显示，贷款额度和房价涨幅均有回落，但专家对随后的房地产走势意见分歧极大 研究企业的hometrack拆解家预计房地产市场软□陆，capital economics预计房地产价格将下跌20% 中国的情况将会多而复杂 北京在世界“宽松货币”时代几乎没有投入，通过不可兑换的货币和中央政府对银行贷款的管理，保护了房地产市场免遭崩溃 但是，中国经济增长超过9% (实质性增长可能更高)，投资于中国房地产的资金巨大，如果市场担心中国经济过热，有可能引发全球恐慌 中国房地产是巨大的投机泡沫，中国最近才开始批准个人拥有住房产业权，所以这次泡沫也是影响民生的第一次泡沫，调整结果难以预测 其实中国面临着两种不同的房地产泡沫威胁 一是由穷乡僻壤向沿海大城市移民的热潮推动 大城市快速发展商建设楼宇的速度跟不上诉求，结果炒房者拼命入市，估计特别是上海，40%的售楼处被用作投资，新单位入伙前一般转了几手。 住在上海的澳大利亚男性弗兰克，开始找房子是去年秋天的事，那时100平方米的公寓12万美元。 花了8个月看了40所房子之后，他还是双手空空。 房价越高，今天同样面积的公寓价格就达到了30万美元。 政府最近采取措施冷却房地产市场，收紧对建筑商的信贷，提高第一期，停止新的别墅计划，转向郊区开发等。 中国的另一个泡沫是由整体供应过剩现象推动的 经验不足的快速发展者举起了巨大的杠杆建造了大楼，但无人问津 四川仁寿县地产界人士表示，在这个身家约20万的地方，有40%的住宅空，但依然商家动不动就投资数百万美元建设欧陆风情住宅区，尽管他们很多人在房地产市场种植筋斗。 在这两个泡沫中，后者对中国经济增长构成了更大的威胁 舆论对其他新兴市场不要因自身情况而卷入这场全球加息漩涡表示乐观 在南非，房价在过去12个月□上涨了24%，但一个公寓还比一个便宜。 而且，越来越多的中产阶级不断对两者提出控诉。 在阿拉伯世界，自“911”以来，数十亿美元的资金来源于美国，阿拉伯地区的房地产市道繁荣 在孟买，当地居民表示，过去两年高级公寓价格暴涨近40%，是因为跨国公司在全球外部判决潮中看中了印度的新潜力。 美国的危机很严峻。 因为上次经济衰退的时候，美国的顾客把世界经济带入了低谷。 美国人对“财富效应”(房地产市场产生的账面收入的现象)也特别敏感 高盛分解家布坎南发现，过去10年美国房产所有者花费了房地产市场收入的11% (英国人为4%，澳大利亚人为6% )，如果美国人在房价下降时做出同样的过度反应，则不能排除危机爆发的可能性 不少迹象表明，美国房地产市道有可能达到顶峰:西雅图和旧金山的房屋租赁房屋下跌，一些大城市卖方大打折扣寻求销售，但整体舆论依然乐观 ○○○年警惕股市泡沫的分解家希尔警告称，明年房地产泡沫将被炸毁，摩根斯坦利的美国顾问伯纳德有“迟钝不崩溃”的倾向，家庭举债危机也是现实的。 美国全国地产商协会首席顾问莱利表示，自一九七八年开始收集相关数据以来，美国房地产价格从未尝试过兴盛，一两年内举国下跌，今天也不例外。 中国房地产新闻网