“清华大学房地产研究所所长刘洪玉：房地产税的核心功能是什么？”

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经济日报-中国经济网编辑:房地产话题从未离开过社会关注排行榜。 近两年来，“不炒房”、长效机制、“租赁平行销售”等成为房地产市场的关键词。 围绕相关热点问题，清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长刘洪玉接受了经济日报-中国经济网记者的采访。

“不炒住宅”是为了降低房价吗？

十九大报告表明，有中国特色的社会主义进入了新时期。 刘洪玉认为，房地产业和房地产市场也开始进入新时代，以扩大数量为主，以提高产品和服务质量为主，以满足住房资产上涨为主，“不炒房”的共识已经形成 这一共识也将成为新时期房地产市场快速发展的重要特征。

中国住房市场发展迅速到现在，房价上涨速度很快，带来了很多问题。 “住宅不炒”的提出是为了降低房价吗？

对此，刘洪玉表示，“房住不炒”的出发点是为了更好地满足人们的居住需要。 当然，“住房不炒”的理念形成共识后，有利于房价的稳定。

有人说房子“不炒”是不能买卖的，我想刘洪玉也不是。 “住房不炒”是新的住房快速发展理念，要重复或实现这一理念，就必须比较有效地抑制住房投机，合理吸引住房投资，妥善保护住房费用，最终实现全民居住的住房政策目标。 从这个意义上说，“住房不炒”的理念在不断深化住房制度改革的过程中，将发挥重要的指导作用。

长寿命的机制从哪里发力？

刘洪玉指出，房地产经过这么多年的快速发展，住宅总体上告别了短缺的时代。 他列举数据表示，全社会住房投资占gdp的比重连续20多年超过8%，这在世界上实属罕见。 特别是年以来，我国全社会住房投资占gdp的比重达到12%左右，远远高于其他国家和地区快速城市化时代的平均投资水平。 所以，未来我国住宅开发建设的机会应该是结构性的。

为了促进市场长时间健康稳定快速发展，中央提出了加快房地产长期建设的机制。 那么，建设房地产长效机制需要从那些方面发力？

刘洪玉表示，要加快房地产长效机制建设，首先要是住房制度，让所有人都能在同样的机会获得基本住房，制度必须清晰稳定，不要制造“福利陷阱”。 其次是税制，房地产税制应能保护住房费，抑制住房投机。

刘洪玉将购房环节称为进入住房市场的“入口”，提出通过将契税税率与购房者及其购房行为的特征相关联，来调整人们的购房行为。 出售房被称为离开市场的“出口”，通过征收个人所得税来调整住房附加值，实现增值收益在个人和社会之间的合理共享。 “关上入口、出口这两扇门，可以远离‘住’、‘炒菜’”

房地产税改革的核心目标是培育地方政府稳定持续的财政收入来源

作为房地产长效机制的重要副本，房地产税引起了许多关注。 许多人认为房价高是因为不征收房地产税。

刘洪玉似乎有神化房地产税的倾向。 他认为，房地产税是万能的，如果征收房地产税，可以解决目前市场上存在的房价上涨过快的问题、空配置问题、住房占有不均的问题等。 造成不动产税功能异化的，是非常恶劣的事件。 房地产税是国家财税制度改革非常重要的一个副本，其首要功能是筹集地方政府的财政收入，不是用于调控房地产市场，而是以成为地方政府稳定持续的财政收入来源为目标。

刘洪玉认为，房地产税除了具有首要功能外，还具有一些附带的效果，如有可能影响房价、提高住房资源的采用效率等。 但是，房产税的征收不能过度影响房价，也不能过度影响人们拥有住房的愿望，这也是国际相关研究的共识。

迅速发展租赁市场并不是不让你买房子

中央提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租赁与购买并举的住房制度。 刘洪玉表示，目前租赁市场发展迅速，实际上也是在“不炒房”理念指导下完善住房制度的实践。

刘洪玉认为，快速发展租赁市场不是鼓励人们不买房或者去租房，而是弥补了租赁市场在快速发展过程中迅速发展落后的短板，为居民提供自由、主要由经济动因决定的住房租赁选择的环境

对比快速发展租赁市场的方法，刘洪玉认为首先需要一个收集市场新闻的服务平台，可以保存真伪，公开透明度。 而且市场上有充足的供给者，有供应规范，所以现在提出快速发展机构的租赁。 此外，房屋租赁条例应尽快出台，参与市场租赁的相关主体应遵循这些规范。

“渐渐地，租房者觉得租房也是一件悠闲的事，快速发展房屋租赁市场的目标基本实现了，”刘洪玉说。

房价“大起”“大落”都要防止

关于房价，刘洪玉表示，从政策的角度出发，希望房地产市场稳定，不要大跌。 房地产市场还是要在稳定的基础上慢慢调整，要抑制和吸收消化泡沫，要积极冲破泡沫，稳定发展房地产市场长时间的健康。

国家统计局最新公布的70个城市房价数据显示，一线城市新商品住宅和二手房销售价格环比下降，二三线城市涨幅下降。

刘洪玉认为，过去防止“大起”，现在出现“大落”危险后，也要关注这方面。

现在的房价是历史最高点吗？ 刘洪玉觉得很难说，但现在肯定是阶段性的高点。 有房价景气循环的周期性变化。 的上升很快，将来可能会变慢，向下调整。 但从更长的趋势来看，房价应该随着经济社会的快速发展呈现出向上的快速发展过程。 (经济日报-中国经济网记者马常艳)

(责任:秦爽)